Leie/utleie av bolig - dine rettigheter og plikter

Kilde: www.forbrukerportalen.no

I husleieloven er det blant annet regler om inngåelse av husleieavtaler, om leietakers og utleiers plikter i leieperioden, og hvilke regler som gjelder for oppsigelse og utkastelse. En del av reglene er ufravikelige, dvs. at man ikke kan inngå avtaler som gir leietaker dårligere rettigheter enn hun eller han har etter loven.

Denne publikasjonen tar for seg de vanligste regler og problemer knyttet til leie og utleie av bolig. Den bygger på husleieloven, som regulerer plikter og rettigheter i forholdet mellom leietaker og utleier.

Den omhandler ikke de spesielle reglene for leie av tjenesteboliger eller leie av boliger for spesielle behov av varig eller midlertidig karakter.
• Husleieloven omfatter ikke leie/utleie av fritidshus, rom i pensjonat og lignende.
• For aksjeleiligheter og borettslagsleiligheter gjelder husleieloven bare delvis.
• Husleielovens regler kan ikke fravikes til skade for leietaker, hvis ikke annet er bestemt i loven.
• Husleieloven er i stor grad basert på avtalefrihet mellom partene, men på enkelte punkter er den ufravikelig for å sikre leietakeren visse minimumsrettigheter, for eksempel ved oppsigelse og depositum.
• Partene står fritt til å velge avtaleform. Avtalen kan inngås muntlig, men dersom en av partene krever det, skal den settes opp skriftlig. For å unngå konflikter i ettertid anbefaler Forbrukerrådet at man alltid bruker en skriftlig kontrakt.

Loven skiller mellom leie av
• lofts- eller sokkelleilighet i enebolig eller bolig i tomannsbolig, når utleier bor i samme hus
• enkelt beboelsesrom med adgang til en annens bolig (hybel)
• utleierens egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år
• annen bolig

For de ulike kategoriene gjelder ulike regler med hensyn til
• hvilken minste leietid som lovlig kan avtales ved tidsbestemte avtaler
• oppsigelse
• adgang til fremleie

Krav til boligen – mangler. Partene kan fritt avtale i hvilken stand boligen skal være ved overtakelsen.
Hvis ikke annet er avtalt eller forutsatt, skal boligen være ryddet og rengjort og ha det tilbehør som var tilstede ved visningen eller etter avtale. Forbrukerrådet anbefaler å gå på visning før avtale inngås.
Selv om boligen har skader og feil, er dette ikke nødvendigvis mangler i husleielovens forstand, hvis leietaker og utleier utrykkelig eller stilltiende har avtalt eller forutsatt at boligen skal være slik.
Skader, feil eller andre forhold som leietaker kjente eller burde kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende som mangel.
Det kan være en mangel hvis boligen ikke er i samsvar med opplysninger gitt av utleier eller opplysninger som er holdt tilbake av utleier. Hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn leietaker hadde grunn til å regne med, kan det også foreligge mangel selv om boligen er leid ut ”som den er” eller med lignende forbehold.
Forbrukerrådet anbefaler at leieren senest i løpet av 14 dager setter opp en liste over mangler, og får utleierens godkjenning ved underskrift på reklamasjonen.
Utleieren har plikt til å utbedre mangler, slik at boligen fremstår som den skal etter avtalen. Gjør han ikke det, kan leietakeren kreve avslag i leien, holde tilbake husleie, og hvis mangelen er vesentlig - heve avtalen. På visse vilkår kan leietakeren også kreve erstatning.
Om partenes plikter i leieperioden, se nedenfor.

Husleiens størrelse. Partene kan som hovedregel fritt avtale husleiens størrelse. Det kan ikke avtales urimelig husleie, men det legges vekt på hva tilsvarende boliger i området leies ut for.

Leien skal fastsettes til ett beløp
Kommunale avgifter, trappevask, kabel-TV, vaktmestertjeneste, forsikringer osv. skal være innbakt i husleien. Utleier kan ikke kreve gebyr for utleiers bruk av boligformidlingsfirma, utlevering av nøkler, skriving av kontrakt og lignende. Slike gebyr er ”skjult husleie”. Har leietakeren betalt ”skjult husleie”, kan dette i utgangspunktet kreves tilbakebetalt av utleier. Utleier kan ikke si opp husleieavtalen når leietaker krever slik tilbakebetaling. I stedet for å kreve tilbakebetaling, kan leietakeren trekke fra innbetalt ”skjult husleie” i den ordinære husleien.
Som tillegg til leien kan det bare kreves dekning for utleiers utgifter til elektrisitet og brensel. Slik tilleggsbetaling må være avtalt på forhånd. Leietaker har ikke krav på å få installert egen strømmåler, med mindre det er et fellesanlegg for oppvarming eller varmtvann. Han kan kreve at utleier årlig legger frem regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av kostnadene.
Hver av partene kan kreve at husleien blir regulert en gang i året i samsvar med den alminnelige prisstigning/prisnedgang (indeksregulering), selv om dette ikke er særskilt avtalt.
Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter leieavtalens inngåelse eller tidspunkt for siste indeksregulering, eller tilpassing til gjengs leie. Det må gis skriftlig varsel med minst en måneds frist før endringen settes i verk.
Dersom leieforholdet har vart i minst 2 ½ år, kan hver av partene kreve leien endret (økt eller redusert) til gjengs leie. Med gjengs leie menes det som betales for lignende husrom i området. Ved uenighet om slik leiefastsettelse kan en av partene bringe spørsmålet til tingretten for avgjørelse i egen takstnemnd.

Depositum/garanti. Utleier kan kreve at leietaker betaler et depositum på inntil seks måneders husleie til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet og andre krav som har tilknytning til husleieavtalen. Beløpet skal settes på egen bankkonto i leietakerens navn. Pengene tilhører leietaker og inkluderer de renter som opptjenes i leieperioden. Ingen av partene kan i leieperioden alene disponere over kontoen, men leietakeren kan få utbetalt rentene. Ved depositum for studentsamskipnadens leiligheter, kan det avtales at rentene tilfaller denne utleieren.
Det er utleier som skal betale eventuelle gebyr ved opprettelsen av depositumskonto. Dersom bank/utleier krever at leietaker betaler gebyret for depositumskontoen, kan leietakeren trekke fra dette beløpet ved første husleiebetaling.
Hvis utleieren leier ut til flere/bokollektiv, skal det opprettes særskilt depositumskonto for hvert boforhold.
I stedet for eller i kombinasjon med depositum, kan det avtales at leieren skal stille garanti til sikkerhet for krav som kan oppstå. Garantibeløpet og depositumsbeløpet kan tilsammen ikke overstige seks måneders husleie.

Tilbakebetaling av depositum
Både utleier og leietaker kan kreve at banken utbetaler det deponerte beløpet, dersom den andre parten har gitt skriftlig samtykke. Dersom leietaker krever deponert beløp utbetalt uten skriftlig samtykke fra utleier, skal banken gi skriftlig varsel til utleier om at depositumet vil bli utbetalt til leietaker. Det skal i dette varselet opplyses at utleier innen en måned etter mottak kan forhindre utbetaling ved å dokumentere at han har reist søksmål.
Er depositumskonto og konto for innbetaling av husleie i samme bank, kan banken etter leieforholdets opphør og uten leietakers samtykke utbetale skyldig leie fra depositumskonto over til utleiers konto. Forutsetningen er at utleier kan dokumentere at leie ikke er innbetalt til avtalt tid.

Partenes plikter i leieperioden. Hvilke plikter som påhviler partene er i stor grad avhengig av hva de har avtalt.

  • Utleier skal stille boligen til leietakers disposisjon til avtalt tid. Dersom partene ikke har avtalt noe annet, regnes overlevering å ha skjedd når leietakeren får nøklene og adgang til boligen. Etter at boligen er overtatt, plikter utleier å holde boligen i den stand som følger av avtalen gjennom hele leieperioden, og han må sørge for nødvendig vedlikehold for at mangler ikke kan oppstå.
    Det kan for eksempel være taktekking, maling innvendig og utvendig, utskifting av slitte bygningsdeler og vesentlige reparasjoner. Arbeidet bør skje uten for stor ulempe for leietakeren.
    Utleieren skal også sørge for ro og orden i eiendommen.
  • Leietaker plikter å behandle boligen med aktsomhet, og i samsvar med det som er avtalt. Han kan ikke bruke boligen til annet formål enn avtalt eller forutsatt. Han har ikke anledning til å foreta forandringer uten utleiers samtykke. Gjelder det nødvendige forandringer pga funksjonshemming, kan utleier bare nekte dersom han har saklig grunn.
    Leietakers vedlikeholdsansvar er, når ikke annet er avtalt, begrenset til vedlikehold av låser, kraner, vannklosetter, elektriske brytere og kontakter, varmtvannsberedere og inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendom. I det sistnevnte ligger det at leietaker også har en vedlikeholdsplikt i forhold til møbler, kjøleskap, TV etc., som utleier har utstyrt leiligheten med.
    Leietaker må følge vanlige husordensregler. Leietakeren kan holde husdyr, dersom det ikke er til ulempe for utleieren eller andre brukere av eiendommen.
    Leietakeren har enerett til å bruke boligen, og utleier kan ikke komme å gå når det passer ham. Leietakeren plikter likevel å gi utleier adgang til boligen i nødvendig utstrekning for nødvendig tilsyn, og i den grad det trengs for at utleieren skal kunne utføre vedlikehold og endringer i boligen. Leietakeren skal varsles innen rimelig tid før det foretas vedlikeholdsarbeider. Gjelder det arbeid utover vanlig vedlikehold, skal han ha varsel med en frist som tilsvarer lovens oppsigelsesfrist. Varslingsfristene gjelder ikke dersom det gjelder tiltak som er nødvendige for å hindre skade, og det ikke er mulig å varsle leietakeren.
    Oppfyller ikke utleier sine plikter i leieperioden og dette ikke skyldes leietaker, kan leietaker ha grunnlag for utbedring, eventuelt reduksjon i leien, kreve erstatning og/eller holde tilbake leie. Foreligger det vesentlig mislighold fra utleiers side, kan leietaker heve leieavtalen.

Hvem kan flytte inn i boligen i tilegg til leietaker? Leietakeren har rett til å la sin ektefelle/samboer, sine egne barn eller ektefelles/samboers barn flytte inn i boligen. For øvrig kreves utleiers samtykke.

Fremleie
Fremleie eller annen bruksoverføring fra leietaker til en tredjemann krever samtykke fra utleieren.

Salg av boligen
Selger utleieren boligen, kan han samtidig overføre sine rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen til den nye eieren av boligen. Forøvrig skjer det ingen endringer i leieforholdet. Eierskifte gir altså ikke grunnlag for oppsigelse av leietaker, økning av husleien eller andre endringer i leieavtalen.

Leietidens varighet og oppsigelse. En leieavtale kan være tidsbestemt eller tidsubestemt.

Tidsubestemte avtaler
Er det ikke avtalt noen tidsbegrensning for når leietiden utløper, er avtalen tidsubestemt (oppsigelig).

Tidsbestemte avtaler
Tidspunktet må være fastsatt på en slik måte at opphørsdatoen er satt ved avtaleinngåelsen. Leieforholdet opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leieperioden. Aksepterer utleieren at leietakeren fortsetter å bo i boligen etter at leietiden er ute, går leieforholdet over til å være tidsubestemt. Ved en senere oppsigelse, må partene da forholde seg til reglene som gjelder for tidsubestemte leieavtaler.
Ved tidsbestemte leieavtaler er lovens hovedregel en minste leietid på tre år. Det er imidlertid anledning til å avtale en leietid på bare ett år ved leie av lofts- eller sokkelleilighet i enebolig eller leilighet i tomannsbolig, når utleier bor i samme hus.
Det kan gjøres unntak fra de lovbestemte minstetidene på henholdsvis tre år og ett år dersom
• husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til hans husstand, eller
• utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen
Dersom partene har inngått en tidsbestemt leieavtale av kortere varighet enn tre eller ett år av andre årsaker enn det som er nevnt ovenfor, skal avtalen anses å være tidsubestemt.
Dersom utleier vil bringe avtalen til opphør, må han si opp på vanlig måte.
Forutsetningen for å kunne avtale kortere leietid enn tre eller ett år, er at utleieren må gi en skriftlig begrunnelse om dette på tidspunktet når leieavtalen inngås. Det kreves normalt at boligen ved utløpet av den avtalte leietiden skal brukes i samsvar med den oppgitte begrunnelse utleier har gitt.
Leieforholdets varighet kan også avtales som en kombinasjon mellom tidsbestemt og tidsubestemt form. Avtalen kan være tidsbestemt, men gjøres med gjensidig/ensidig oppsigelsesadgang for partene. Avtalens lengde og starttidspunkt må komme tydelig frem.

Oppsigelse av tidsbestemt leieavtale
Når den tidsbestemte avtalen utløper, plikter leietakeren å flytte uten at utleieren sender oppsigelse. Dersom leietakeren ikke flytter ut, må utleieren sørge for å sende en skriftlig flytteoppfordring før det har gått tre måneder etter den avtalte leieperioden løp ut. Gjør han ikke det, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt. Leietakeren har da rett til å bli boende til leieforholdet sies opp etter lovens regler for tidsbestemte leieavtaler.

Oppsigelse av tidsubestemt leieavtale
Oppsigelsesfristen kan avtales fritt mellom partene. Det er viktig å merke seg at man også kan avtale hvordan fristen skal beregnes. For eksempel kan det avtales to måneders oppsigelsesfrist, og at fristen skal gjelde fra dato til dato. Har man ikke avtalt en særskilt oppsigelsesfrist, må man følge lovens regler, som sier at oppsigelsesfristen skal være tre måneder. For enkle beboelsesrom med adgang til annens bolig (hybel) er oppsigelsesfristen en måned, regnet fra dato til dato dersom ikke annet er avtalt. Fristens lengde vil derfor kunne variere mellom tre til fire måneder, avhengig av når i måneden oppsigelsen kom frem. Er oppsigelsen kommet frem 12. oktober, løper ikke fristen ut 12. januar, men 31. januar.
For enkle beboelsesrom(hybler) er oppsigelsesfristen en måned, regnet fra dato til dato dersom ikke annet er avtalt. Er oppsigelsen kommet frem 7. januar løper fristen ut 7. februar. De lovbestemte fristene er de samme enten det er leietakeren eller utleieren som sier opp.

Krav til leieboers oppsigelse
Leieren kan si opp muntlig, men vi anbefaler å si opp skriftlig av bevishensyn. Oppsigelsen trenger ingen begrunnelse. Det er foreløpig ikke adgang til å sende skriftlig oppsigelse på e-post eller ved SMS-melding.

Krav til utleiers oppsigelse
Utleieren kan bare si opp en tidsubestemt(oppsigelig) leieavtale dersom
• husrommet skal brukes av utleieren selv eller noen som hører til husstanden
• riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fraflyttes
• leieren misligholder leieavtalen
• det foreligger annen saklig grunn til å si opp leieavtalen
Tidsubestemte leieavtaler om enkle beboelsesrom(hybler) der leietakeren har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleier uten at ovennevnte vilkår behøver å være oppfylt.

Strenge formkrav til utleiers oppsigelse
Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet. I oppsigelsen skal det stå at leietakeren kan protestere skriftlig til utleieren innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. Det skal også stå at dersom leietakeren ikke protesterer innen fristen, taper han retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav c. Er dette ikke nevnt i oppsigelsen, er den ugyldig. Utleieren kan derfor ikke gå til namsmyndighetene for å få satt i gang tvangsutkastelse.
Flytter leietakeren ut, anses oppsigelsen som godtatt. Flytter leietakeren ikke ut og har protestert mot oppsigelsen innen fristen på en måned, er det utleier som må gå til søksmål for å få kastet leietakeren ut.
Selv om leieforholdet er oppsagt, er kontrakten bindene for begge parter ut oppsigelsestiden. Leieren plikter i utgangspunktet å betale husleie ut leietiden, selv om boligen forlates før tiden. Men utleieren har en lojalitetsplikt når det gjelder å forsøke å leie ut på nytt og begrense leierens økonomiske tap. Ved kortvarige leieforhold, og der leieren har oppgitt leieforholdet, rengjort og levert nøklene, kan utleieren disponere rommet på nytt.

Utkasting. I forbindelse med oppsigelse eller heving av husleieavtalen, kan det bli aktuelt fysisk å fjerne leietaker og hans eiendeler fra boligen. Det er viktig å være oppmerksom på at dette ikke kan gjøres av utleier. Tvangsfravikelse av bolig kan kun gjennomføres av lensmann/namsmann. Dreier det seg om manglende betaling, kan leietakeren hindre utkasting ved å betale det han skylder før namsmannen kommer.

Tvisteløsning. Det finnes flere muligheter:
• I Oslo og Akershus fylke er det opprettet en prøveordning med et Husleietvistutvalg. Hit kan partene henvende seg ved tvister etter husleieloven. Ordningen ventes å bli permanent fra 1. juli 2006 og erstatte forliksrådene som førsteinstans.
• I landet ellers vil husleiesaker normalt starte i forliksrådene med mulighet for å bringe saken videre inn til tingretten.
• I Oslo er det egen husleienemnd som kan treffe avgjørelse om markedsleie eller gjengs leie. Etter husleieloven kan det også opprettes takstnemnder for å avgjøre slike tvister, og da etter oppnevning av tingretten.
• Det regionale Forbrukerrådet i ditt distrikt kan gi råd og veiledning om husleiespørsmål.